一、背景与前提条件

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，企业可以将投资性房地产由成本模式计量改为公允价值模式计量，但必须满足以下条件：

1. 首次采用：仅适用于首次执行该准则时，尚未计提折旧或摊销的投资性房地产。

2. 不可逆性：一旦选择公允价值模式，则不得再转回成本模式。

3. 公允价值可获得性：需确保能够可靠地获取到公允价值信息。

二、具体会计处理步骤

假设某公司决定将其一项原按成本模式计量的投资性房地产改用公允价值模式进行后续计量，以下是具体的账务处理流程：

1. 确定初始调整金额

首先需要确定该项资产在转换日的公允价值，并与账面净值（即历史成本减去累计折旧和减值准备后的余额）进行比较。两者之间的差额将影响损益表。

2. 编制会计分录

假设该投资性房地产在转换日的公允价值高于其账面价值，则编制如下会计分录：

```plaintext

借：投资性房地产 - 公允价值变动（转换日公允价值）

投资性房地产累计折旧 （已提折旧金额）

投资性房地产减值准备 （已计提减值金额）

贷：投资性房地产 - 成本（原历史成本）

以前年度损益调整（公允价值大于账面价值的部分）

```

如果公允价值低于账面价值，则相反方向记录相关科目。

3. 后续期间的计量

自转换日起，该投资性房地产应按照公允价值模式进行后续计量，每期末均需重新评估其公允价值，并据此调整账面价值。

三、注意事项

- 谨慎使用：由于公允价值模式会因市场波动而产生较大的盈亏波动，因此企业在决策时应充分考虑自身的风险承受能力和管理能力。

- 披露要求：按照准则要求，在财务报表附注中应对投资性房地产的计量基础变更及其对当期财务状况的影响予以充分披露。

综上所述，投资性房地产从成本模式转为公允价值模式不仅涉及技术层面的操作，还关系到企业的战略规划与风险管理。希望以上内容能帮助您更好地理解和掌握这一知识点。